חיפוש
עורך דין

מינהל מקרקעי ישראל מעביר את הקרקעות לציבור

07-01-2015
759 צפיות

במהלך השנים האחרונות נפל דבר בניהול מקרקעי ישראל, עת התקבלו מספר החלטות עקרוניות במינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות), הנוגעות להעברת מקרקעי ישראל, המנוהלים כידוע ע"י המינהל, אל החוכרים – האזרחים, העושים בהם שימוש.

כידוע, מקרקעי ישראל נחלקים בעיקר לקרקעות הנמצאות בבעלות המדינה ולקרקעות הנמצאות בבעלות הקרן הקיימת, וההחלטה על העברת הבעלות אל האזרחים מתייחסת בעיקרה אל קרקעות הנמצאות בבעלות המדינה עצמה ולא בבעלות הקרן הקיימת, שכן הקרן הקיימת – לאור החלטות אידיאולוגיות שלה, נמנעת מלהעביר את הבעלות בפועל אל האזרחים.

לאור כך – כנהוג במחוזותינו, נקבעו "הנחיות עוקפות" והוחלט במינהל כי לגבי קרקעות הנמצאות בבעלות הקרן הקיימת, לא תועבר הבעלות בפועל במקרקעין אל החוכר, אלא יועברו אליו "זכויות הבעלות", כלומר, האזרח לא יקבל בעלות מלאה במקרקעין אלה, אך יוכל לנהוג בהם כמנהג בעלים.

מנהג הבעלים משמעו, בין היתר, ביטול דרישתה של הוועדה המקומית לקבלת הסכמת המינהל לביצוע פעולות תכנוניות ו/או פעולות של בניה ע"ג קרקעות אלה.

לעובדה זו אמורה להיות השלכה בעלת משמעות גבוהה ביותר, שכן היא מבטלת לחלוטין את הצורך מכל התשלומים שהיו נהוגים עד כה למינהל (אשר כונו בשמות שונים כמו "דמי היתר" או "דמי פיצול") או תשלומים אחרים, ואשר הסתכמו במאות אלפי שקלים, ואף יותר!

יצויין כי, בחלק מהמקרים העברת הבעלות במגרשים (או זכויות הבעלות) הינה ללא כל תמורה למינהל, כשהקריטריונים העיקרים לכך (במגרשים המיועדים לבניה למגורים): מגרש מהוון בשטח של עד 540 מ"ר (כולל), או, מגרש אשר שולמו בגינו תשלומים בגין הזכויות הקיימות והעתידיות, בשטח של עד 16 דונם.

העברת בעלות במגרשים (למגורים) בשטח של למעלה מ- 540 מ"ר כרוכה אמנם בתשלום, אולם גם היא נחלקת לשניים: מגרשים בשטח של עד 1,000 מ"ר (כולל) ומגרשים בשטח של למעלה מ- 1,000 מ"ר, כאשר ישנה שונות עצומה בין השניים. 

במגרשים בשטח של עד 1,000 מ"ר העברת הבעלות תעשה תמורת תשלום של 3% משווי הקרקע, כאשר שווי הקרקע נקבע עפ"י טבלאות הקיימות אצל המינהל (לגבי כל איזור ואיזור). המחירים בטבלאות אלה נקבעו עפ"י מחירי עיסקאות במהלך השנים האחרונות והם אמורים להשתנות אחת שנה, בהתאם למחירי עיסקאות חדשות בסביבה הרלוונטית. גם השיעור הנזכר לעיל של 3%, אמור להשתנות ולעלות מדי שנה בחצי אחוז.

עוד יש לציין כי אל הסכומים הנגזרים מהאמור לעיל יש להוסיף מע"מ בשיעור 18% ומס רכישה של 6%.

מאידך, הסכום לתשלום לגבי מגרשים (למגורים) בשטח של למעלה מ- 1,000 מ"ר נעשה על סמך שומות פרטניות הנערכות ע"י שמאים של המינהל, כשהתשלום מהווה 31% משווי זה. (בדר"כ השווי עפ"י השומות הפרטניות גבוה מזה הנקוב בטבלאות הנ"ל). גם אל מחירים אלה יש להוסיף מע"מ בשיעור של 18% ומס רכישה של 6%.

משמעות הנ"ל הינה כי מחירם של מגרשים בשטח של למעלה מ- 1,000 מ"ר גבוה פי עשר ובדר"כ אף יותר ממחירם של מגרשים בשטח של עד 1,000 מ"ר (מבלי להתייחס למימד שטח המגרש עצמו).

 

לאמור במאמר זה ישנה משמעות עצומה לכל אותם בעלי מגרשים, בעיקר בשטח של עד 1,000 מ"ר, ואשר יכולים בסכומים מצומצמים יחסית לרכוש את הבעלות (או זכויות הבעלות) במגרשים, ולהיות פטורים לחלוטין, למשך כל השנים הבאות, בגין כל פעולה אותה ירצו לבצע במקרקעין, לרבות פיצול מגרש, בנייה נוספת, שינוי ניצול, שימוש חורג, פעולה תכנונית אחרת ולרבות בנייה בהיקף נרחב בעקבות השבחת המקרקעין הנובעת מתכנית בנין עיר (תב"ע) עתידית של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

 

האמור במאמר זה אינו מהווה המלצה ואינו מהווה ייעוץ משפטי ואין לבצע כל פעולה בהסתמך על האמור בו, מבלי לקבל קודם לכן ייעוץ משפטי מתאים.

 

הכותב הינו בעל משרד עורכי דין בקרית טבעון המתמחה בתחום מקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה.

מאמרים ופסקי דין נוספים של רפי שינדלר עו"ד ורו"ח

31-12-2014853 צפיות
הזכות לביטול הסכם מכר של מבנה אשר נבנה ללא היתר
 לאחרונה הגיעה עד לפתחו של בית המשפט העליון סוגייה העוסקת במקרה של מכירת בית מגורים אשר חלק ממנו נבנה ללא היתר. במקרה זה מדובר על בני זוג, אשר מכרו את ביתם לזוג רוכשים, ואשר "שכחו" לגלות לקונים פרט קטן, לפיו לקומה השנייה בבית המגורים אין היתר בניה. בעלים של בית מגורים בין שתי קומות ביהוד  ביקשו למכור את זכויותיהם בבית לזוג קונים....